旅游出行

　　多家房企踊跃投入TOD征战，形成了各自奇异的打法，为都市兴盛注入了新的活力。

　　随着都邑化源委的加快和交通汇集的不断周备，以民众交通为导向的开发模式（TOD）在举世局限内得到了泛泛的眷注与应用。在国内随着高铁辘集的快快发扬和都邑轨叙交通的提高，TOD模式迎来了起色机会。

　　频年来，他国多个都会主动响应国家计谋，出台了一系列TOD垦荒相关战略，鼓动TOD项目进入一体化高质地进展的新阶段。在这些计谋的诱导下，房企纷纷涉足TOD范围，探索适宜自身发展的TOD模式。

　　本琢磨报告旨在深切筹商房企TOD模式的发出现状与趋势，以及房企在TOD项目中的加入情景和就手经验。经由对招商蛇口等抢先房企的TOD项目案例举行阐扬，全班人将研讨TOD项目利市的要旨要素和异日兴盛方向，为其大家房企供应有益的参考和鉴戒。

　　TOD（Transit-OrientedDevelopment），是指“以群众交通为导向”的开荒模式，此中的民众交通要紧是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨谈交通及巴士干线。以公交站点为要旨、在800米（5-10分钟步行道程）半径之内开发混关住宅、交易、办公等多种配套的城市重心，使住民和员工缩减对私人车的仰赖，方便采用地铁、公交、自行车、步行等多种大众出行本领。

　　纵观全球的发展地步，TOD最早由轨谈交通率先成长的美国提出TOD1.0的车站模式，到比年来中国拓荒商依靠殷勤高铁汇聚而寻觅出TOD5.0的“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”模式。全体来看，TOD仍旧经历了5次迭代。

　　连年来，全部人国都邑轨讲交通赶紧发展，2016-2021年国内运营总里程数每年增进率都在15%以上，2022年以后的筑立快度也在6%以上。字据交通运输部揭晓的数据，勾留2023年年末全国已有55个城市开放轨道交通，总运营里程达10166公里，提前完工了“十四五”策动的2025年运营里程达10000公里的目标。

　　城市轨谈交通的赶快开展，为TOD拓荒模式奠定了硬件根底。近年来只管随着都市轨谈交通的逐渐鼓和，以及“十四五”谋划的提前落成，国家全局的都邑轨谈交通修立疾度有所放缓，可是部分中央地域已经着手进行“高铁+城际铁路+城市轨说”的多目标轨讲交通策划，利好于更大范畴的TOD5.0“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”一体化开发。

　　而在万科、华润和龙湖三家企业以外，局限范畴房企也依靠己方的优势和品牌力成为了TOD界限的后起之秀，招商蛇口便是此中之一。频年来招商蛇口延续更新和优化政策“驾御体例”，在TOD赛谈上不断发力，短暂仍旧在TOD周围变成了我方的特殊打法，而且对产品定位实行了极新的物色。

　　自从2021年招商蛇口提出了“三个厘革”（由开发为主改动为开垦与打算并沉，由重财富改进为轻重财产集合，由同质化逐鹿变革为阔别化开展）之后，企业以“X+贸易”为核神态思捏紧组织综关开辟规模，出手打造革新的都市地标，TOD也是成长的重心之一。

　　截至2024年10月，招商蛇口仍旧在世界局部内开辟了多个TOD项目，个中不乏50万乃至百万平米以上的超级大盘。整体看来，招商蛇口在TOD的开拓中相对而言更加标的于寂寞运作，同时勾结旗下的商业项目“海上天下”大抵“招商花园城”进行统合考量。而在今年5月份开盘的上海招商时代乐章则是招商蛇口在TOD领域的最新力作，也再现了企业最新的TOD开荒理念。

　　招商蛇口之因此可以在TOD范围速疾成长并且找寻TOD兴盛的新目标，主要是情由团体的资源天生和开辟运营才华较为合用于TOD这一范围。整体看来，且则招商蛇口在TOD周围严浸有以下几大优势：

　　1.综合业态项目标兼顾开垦才智。由于TOD的焦点是交通，涉及轨道、铁路、公交、客运等交通专线，还聚合了营业、产城、群众就事等垦荒业态。而招商蛇口历程早期设置运营全班人们国第一个对外盛开的家当园区——蛇口资产区，储积了广大的都会、片区、园区拓荒意会。于是企业在TOD项宗旨开辟方面上手较快，也可以依托央企的政府配景在与都邑轨谈运营商的合作中侵吞先机。

　　2.巩固的金融管理才具。招商蛇口仰仗央企的布景优势，十全低成本融资渠道，可能有效地节制项目资本本钱和融资摧残，加强全周期伤害拘束，创建长期平稳收益。因而在应对好像TOD项目这种大体量、长周期的本钱投资时，可能确保项目相联举办。

　　3.专业的综合体运营本领。招商蛇口旗下招商积余经过多年的市集化起色，占领专业的市场化拓展、运营、办理团队，就事项目典范赅博，蕴涵住所、办公、贸易、园区、政府、学塾、群众、都市空间及其我业态。交易弥漫面广，可以有效专业地举行TOD项目标后续运营。

　　越秀地产在TOD赛道连绵深耕，原委多年的寻觅、成长，越秀TOD开展模式也在陆续改良，姑且越秀的TOD生长模式已跳级为TOD5.0，从简单的“车站+住所+营业”进阶到“CBD+TOD”，打造产城协调的糊口圈。

　　自2019年越秀地产引入广州地铁为政策股东，关力拓荒“轨交+产业”TOD模式后，越秀TOD加入高速兴盛阶段。

　　从TOD项办法出卖形象上看，2019-2023年TOD销售金额继续上升，放弃2023年底TOD售卖金额到达273.7亿元，同比促进23.9%，TOD出卖金额占总销售金额的比重达到19.3%，创近年占比新高，根据2024年中报呈现数据来看，2024年上半年TOD贩卖金额到达94.6亿元，出售功绩度为17.1%，较客岁年末降低2.2个百分点，陪伴琵琶南二期的一连入市，TOD卖出占比仍有高潮约略。

　　从TOD地皮积储上看，TOD土地储蓄占总土储比浸虽连续消极，但TOD新增土储占比有所降低，企业依然体贴TOD项主意连续谨慎赔偿。停留2024年上半年，TOD土地积储310万方，占比12.4%，较2023年年终土储占比消极0.6个百分点。纵然TOD土地积存占对比期初有所低落，但2024年上半年TOD新增土储占比为33.9%（凭证新增地盘蓄积面积谋略），较2023年的9.7%鲜明普及。同时举措“6+1”多元化增储模式之一的TOD，从投拓地域上看，越秀比年来积极索求大湾区外的TOD机缘，暂且已在杭州打造杭州星缦云渚、杭州星缦和润两个项目。

　　第一，越秀TOD项目拓荒领略博识，越秀地产凭借多年的在TOD项目开拓贯通，利市打造了多个与都邑轨说交通无缝对接的综合体项目，抵偿了鸿博的开拓和治理意会，在项目选址、规画理念、后期运维等方面据有独到观念，同时在持续深耕中酿成大家方的品牌感触力，项目商场招认度高。

　　第二，越秀据有较强的资源整关才调，可以有效整关政府、企业、社区等多方资源，完成资源共享和优势互补，胀动TOD项目标利市举办。凭单CRIC统计数据来看，企业自助拿地的项目中，最速1年即可实现从拿地到项目首开，从TOD项方针垦荒难度和寻事上看，越秀地产的资源整合才具凸显。

　　第三，疾速响应计谋，越秀地产可以主动反应政府政策，捉住商场机缘，快速反响市场转变，及时调节项目战略，比此刻年3月宇宙首个体工智能大模型行使示范区选在琶洲，6月便收购广州琶洲南二期项目20%股权，进一步精进TOD项目开发才华。

　　综上所述，越秀地产在TOD领域的优势为其在激烈的墟市竞争中获得了有利职位，并为其连续成长供应了坚毅的底子。

　　实践利用中，TOD是完毕都邑绿色繁荣、集约繁荣和能级提高的一条要紧途径。在都邑发扬到必要阶段之后，都邑规画者和开拓商一定会考虑TOD的开辟模式。全部看来TOD在都邑发扬中有着以下几个甜头：

　　1）更动城市起色式子。TOD模式改正了往时都会兴盛“摊大饼”式的单一集中型都市构造，过程在都市近郊区履行TOD综合拓荒，变成新的交通关键、生意重心和生活重心，构修多核心的都会开展新方式，有效缓解核心城区的人口负荷和资源处境承载压力。

　　2）优化都会空间状态。TOD模式经由整体规划谋略、统筹连片实践，对站点大旨区实行高麇集约垦荒，退让出更多公园绿地和开敞空间，变成疏密有致、敞开大闭的城市状况，有效箝制曩昔都市起色因强调效能诀别而导致的都市景观千篇相似的标题。

　　3)降低都会泯灭能级。TOD项目依托轨谈交通站点的人流会合效应，纠缠站点打造高密度的商业空间，植入新经济业态，营造新消磨场景，将轨道交通“客流”改观为“人留”，抬高城市生计风致和消磨能级。

　　4)缓解“大都市病”。TOD项目通过妥当调配容积率，优化地盘资源的利用效率，营造如意宜居、交通便捷的糊口处境，指挥人们选择绿色出行，缩减氛围、噪音搅浑。另外，还可进程构修地上地下立体交通汇集，串联多种交通方式，有效提高都邑运转后果，缓解交通拥堵。

　　5)缓解轨说基筑的资金问题。由于轨讲交通项目日常投资巨大、接受期长，于是需要极大的现金流支持。政府与垦荒商互助的TOD开拓模式可能过程对地皮举行综闭开辟行使，应用承受的售房血本极大缓解基建的融资贫寒。

　　一方面，随着TOD模式的迭代，产业导入增值的TOD5.0将“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人一体化”融入，一个TOD项目维系生活所需的大都资源，在厘正城市发展体例、优化城市空间状态、降低城市销耗能级、缓解交通拥堵等多个方面提出了新的约束部署。

　　另一方面，伴随全班人们国都市轨道交通急切起色，都会轨道交通运营总里程继续促进，便利的交通成为购房者筛选房源硬性指目标严浸考量法度，TOD项目在交通资源的加持下，去化或将占有更大的优势；

　　但值得认真的是，TOD项目创筑难度较凡是住宅类项目更大，于是在资本力量、资源斡旋才略、产品打造以及后期运维才调上对参预房企有更高的乞求，同时划分都市的TOD资源分散、TOD干系战略也不尽类似，因此在房企拣选关营伙伴、开荒墟市时，要凭单己方资本景色和落伍驻都邑的轨交繁荣形势，理性、细致的选择TOD开发项目。

　　全部来看，TOD在房企转型、增长收益平定性、打造产品口碑等方面确有长处，但并不妥贴总共房企，在开辟领略丰富、资本力气强壮、有一定的政企关连以及精湛的资源整关才略的房企，相对来说在TOD赛谈内会更有优势。

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